03-23

中城观点 | 应华:穿越周期的“力量”

变革下的投资逻辑和策略

  2020年,中城投资实现重要突破——战略升级、3.0产品行业创新、累计投资规模突破1600亿元。

  跨入2021,房地产金融变革的深层逻辑是什么?中城投资又依靠什么坚韧发展,助力房地产行业升级转型?

  3月23日在观点地产机构主办的“2021观点年度论坛”,中城投资董事、总裁应华以其对行业的深度理解和分析,带来房地产基金发展的底层逻辑主旨演讲——《穿越周期的力量》,娓娓道来变革下的房地产基金投资策略,并受邀出席主题研讨会。

中城投资董事、总裁  应  华

▼以下内容根据现场演讲实录摘选——

 

房地产金融变革的深层逻辑

  近年来,房地产金融变革持续深化,行业深刻变革的下半场已拉开序幕。

  透过“资管新规”和“私募新规”看金融监管改革,加强主体监管,强化基金管理人独立性,让行业真正回归私募和投资本源。在房地产供给侧改革的框架下,强化资金和土地联动管理,促使房企发展模式变革,股权融资需求增加。

  变革的深层逻辑,在于降低对地产抵押和土地财政的依赖,出清房地产金融风险,中周期稳定地产促进经济转型。房地产的调控方式也发生转变,需求侧长期坚持“房住不炒”,供给侧进一步促进三稳。长效机制及时精准,转向解决大城市住房突出问题,从土地、新房、二手房、资金、保障五大维度因城施策、联动管理。

  直接融资、股权融资大时代到来,行业变革促使房企需要转变融资方式和发展模式,更多依靠内生发展,提升销售回款能力。融资方面,房地产金融审慎管理制度出台后,抵押类有息负债融资长期趋降,信用债融资和股权融资比重将稳步增加。

 

房地产私募基金的发展趋势

活动现场

  房地产私募基金迎来四大发展趋势,独立合规、回归本源、系统能力、头部集中。系统化主动管理,将成为房地产私募基金管理人的核心能力。

  构建募投管退全闭环能力,长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。特别需要强调的是主动管理能力,优秀的基金管理人能做到六维全周期主动管理,包括制度管理、资金管理、成本管理、开发进度管理、销售计划管理、退出管理。依托丰富的投资开发和金融财务经验,头部管理人开展全周期的主动管理,对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理,对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理,做到分类管理、有效管理,关键是管得住。

 

房地产私募基金的投资策略

中城投资董事、总裁  应  华

  投资理念,坚持价值投资,以ɑ能力收益为主、兼顾ß周期收益

  中城投资重在助力房企降杠杆、转型发展、跨越周期;助益核心资产增值,服务产业升级、美好生活。助力提升合作伙伴的价值,实现管理人的行业价值和社会价值。

  价值投资的逻辑,需要三个环节来实现,即发现价值-提升价值-实现价值

  首先,通过专业的投资研究和投资能力,优选开发商、城市和项目,发现价值,组合投资;其次,进行投资+运营赋能,开发基金的投后主动管理,在成本、关键节点的把控和建议,助益项目获取更高收益和现金流安全性,通过产业链运营商的投资,提升不动产投资的经营价值;再者,通过多种市场化方式退出,包括销售去化退出、股权转让、资产证券化等,锁定收益,价值变现。

  助力房企降杠杆和穿越周期,升级投资策略

  一是,助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展,优选百强房企与区域龙头,针对房企降杠杆和穿越周期的需求和能力,采取两大类具体合作策略,创新产品、系统服务、合作共赢。

  二是,基于产业链和人口流动,聚焦重点城市群、中心城市和都市圈,投资房企深耕的双主流项目,即房企的主流产品和投资区域的市场主流产品。

  三是,基于新发展格局和不动产周期,关注公募REITs运作规则,与优质运营商战略合作投资核心资产。

  聚焦结构性机会,重点关注“2+9+6”结构性投资机会

  城市化进入新阶段,人口流向长三角、大湾区和重点城市群中心城市,而城市层面的市场周期分化。我们将重点关注长三角和大湾区2大城市群,长三角可以适度下沉;京津冀、成渝、长江中游、山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中、北部湾、滇中等9个城市群的中心城市;以及北上广深宁杭6大都市圈,关注城市层面的房地产周期,投资可以领先,但不可超前。

  穿越周期的合作策略

  我们将通过股权合作,助力房企降杠杆;通过战略合作,与穿越周期企业共同成长;以联合投资,与优质运营商合作投资核心资产。

2021-03-23

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