05-21

中城投资2019投策会 | 圆桌对话:叩问初心,直面房地产基金的未来

5月16日,作为中城投资“年度论坛”之一——2019年投资策略报告会暨“中城未来”增发路演在沪举办。

“房地产基金的机遇与挑战”圆桌对话

  5月16日,作为中城投资“年度论坛”之一——2019年投资策略报告会暨“中城未来”增发路演在沪举办。在圆桌对话环节,中城投资副总裁、中城未来常务副总裁王珊主持了关于“房地产基金的机遇与挑战”的话题探讨。中城投资董事长路林、平安银行总行私钻事业部常务总裁蔡灿煌、建业集团董事副总裁陈剑、旭辉集团董事副总裁杨欣以及华宝信托总经理助理刘雪莲,分别提出独到且深刻的见解。

用坚持,成就初心

中城投资董事长 路林

  谈到重组打造统一资管平台的初心,作为中城投资的掌舵人,中城投资董事长路林坦言到,分拆、重组全资资管子公司“中城未来”,不仅是适应金融监管的需要,更是分类管理、专业管理,提升市场竞争力的需要。

  总的来看,可以理解为三个“度”:

  第一,专指度。“中城未来”是专注于房地产领域的专业资产管理平台。成熟的中城经营团队,不仅了解、熟悉、懂得房地产和金融行业,更理解行业变迁和企业发展。专业,就是做精做深做专,做长做久做远。

  第二,辨识度。“中城未来”是以基金产品为起点,秉承“受人之托、忠人之事”的精神,坚持为投资人创造稳健、进取的投资收益。

  第三,美誉度。中城未来,十几年如一日,始终坚守房地产产业领域。在中城荣膺多个奖项和荣誉的背后,是行业和市场对我们的认可和肯定,品牌美誉度和影响力皆不断提升。

  路董谈到,提高专业度,就是提高专指度、辨识度和美誉度。这是分拆重组的初心,也是分拆重组的最大价值。

金融机构眼里的“房地产基金”

中城投资副总裁、中城未来常务副总裁 王珊
主持圆桌对话

  面对主持人王珊抛出的疑问,作为国内金融机构代表,平安银行蔡灿煌和华宝信托刘雪莲,在现场分享了他们眼中的房地产基金,以及筛选基金管理人的严格标准。

平安银行总行私钻事业部常务总裁蔡灿煌谈到,银行非常重视大类资产配置,近年来也加大了对房地产基金的配置。

  他指出,面对纷繁复杂的国内外经济金融环境,私行对资产配置的要求是稳健。同时,银行主要通过过程管理和考核,来实现这一点。尤其重视过程管理,不仅仅只看结果,更注重过程管理是否稳健,提前把控风险。

  华宝信托总经理助理刘雪莲也分享到,现阶段专业机构投资人的诉求,更多的在于“稳健”。房地产基金不仅已成为私行高净值个人客户的资产配置首选之一,在信托机构客户的资产配置中,也是不可或缺的一类产品。

  从去年开始,华宝信托的房地产投资策略发生了转变:一是更倾向于强强联合。我们选择好的交易对手,包括好的房地产开发商和好的房地产基金管理人,因为他们会带来相对比较持续稳健的回报。二是比过去更注重现金流,包括增量开发的销售现金流和存量物业租金收入带来的经营性现金流。

  在现场,两位嘉宾还不约而同的提到,金融机构与房地产基金管理机构,双方不是互相竞争的关系,而更多的是强强联合、合作共赢。在选择基金管理人方面,私行和信托把独立性、合规性、专业性作为筛选合作的重要标准。

地产商对房地产基金未来的期许

  作为中城联盟成员伙伴、上市房企代表,建业集团陈剑和旭辉集团杨欣都表示,近年来地产商逐步涉足私募基金业务领域。

  在建业集团董事副总裁陈剑看来,要想在私募基金行业脱颖而出,就必须走出与持牌金融机构不一样的道路。这就要一方面找到更长期、更便宜的钱,另一方面找到更好的项目,对团队的专业能力也将提出更高的要求。

  他还认为,在行业集中度持续提升下,上市优秀房企一方面可以通过项目并购,提升规模和收益。另一方面通过并购以及市值管理创造出更大的价值,将为股东带来更多的收益。未来在这个领域,私募基金也将担任起更多的角色。

  旭辉集团董事副总裁杨欣谈到,开发商做房地产基金,最大的优势在于开发商更懂房地产行业,这也是开发商与金融机构最大的差异化。他指出,希望通过“房地产+金融”的结合,帮助房企做大做强、转型升级,并能创造更大的价值。

直面未来
打造房地产基金的核心能力

  面对大资管,路董指出,私募基金的 “三大”核心能力是投研能力、风险管理能力和退出能力。金融资本是在大趋势、大周期中,赚大概率的钱。会买的是徒弟,会卖的是师傅。

  谈到房地产基金的未来发展趋势,他认为下一个周期,私募基金包括私人银行、信托,最大的挑战或是最大的主题是“财富保卫战”,所有的努力就是为了财富不要被通胀吃掉,不要被乱投资吃掉,不要被糟蹋掉。房地产基金,正因为它是平衡型投资,兼具稳健和进取,成为了私人银行、家族信托、私募基金的配置首选。

  对照产业发展周期,房地产步入下半场。房地产的上半场,以增量开发为特征,尤其是以住宅开发为特征。在过去的二十年,房地产三大红利是土地红利、住宅红利和杠杆红利。

  房地产下半场,增强和存量并重。我们的主战场从过去的住宅开发领域,扩展到不动产领域。随着第一代“老钱”浮出水面,有利于房地产基金从短期走向中长期,从配资策略走向投资策略,从开发基金走向不动产基金。

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