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王珊:租购并举,长租市场知几何? | 2018中城联盟论坛金融投资分论坛

导读

租购并举时代,如何看待长租公寓未来发展?如何投资长租公寓?2018中城联盟论坛金融分论坛上,中城投资执行副总裁王珊以《租购并举,长租公寓知几何?》为题,深入浅出地介绍了长租市场发展背景、发展前景,并从投资商的角度分析了长租市场的投资机会

演讲者:中城投资执行副总裁    

 

演讲节选

 

有关长租市场的七个问题

从1998年中国住房商品化改革开始,到现在整整20年,房地产处于一个波澜壮阔的发展大时机。十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来补充住房供应端结构化的短缺。租购并举作为第二次大型住房市场改革的时代机遇呈现在我们的眼前。在租购并举大时代背景下,从专业房地产投资机构角度,如何看待长租公寓或者长租市场的投资机会?我们围绕七个问题来深度解析。

第一,为什么长租公寓突然加速?

第二,谁在运营管理?

第三,红海还是蓝海?

第四,每一个城市都有长租市场吗?

第五,投资长租公寓赚不赚钱?

第六,长租公寓怎么投?

第七,投资长租公寓怎么退出?

第一,为什么长租公寓突然加速?

首先是顶层制度设计。从政府的角度,无论是从民生还是从经济角度,都希望房地产行业平稳发展。2017年下半年房地产行业经历了有史以来最严厉的调控政策,在这样一个背景下,对于居者有其屋,通过不断的供给侧结构性改革来补充住房供给短板的需求迫在眉睫。

从2015年开始,租赁市场迎来政策红利。与日本、美国的房屋交易市场比较,美国和日本的租赁交易量都接近30%,而中国只有6%。这说明我国目前需要通过供给侧改革加大租赁供应量,通过长效机制来稳定住房多主体、多需求的市场状态。

未来五年北京、上海和广州,政府预计将提供租赁用地占比提高近30%。上海政府压力最大,预计未来5年,租赁供应比例要达到31%,约需100万套租房和1700公顷土地。截止2017年底,上海市已经完成租赁用地还不到80公顷。所以未来5年,上海市政府会加大租赁用地的供应量,这是一个很好的投资机会。

需求端方面,则是消费升级。2016年人均GDP水平超过了8千美金后,人们的各种衣食住行都在发生着变化。当下租赁人群里面,77%是20到29岁的85后、90后,他们注重生活品质,对理想的生活环境有一定的追求,而且最关键的是他们的父母更希望自己的孩子在一个安全的地方生活。

还有就是首次置业年龄推迟。从2012年到2017年,中国6个核心城市的首次置业年龄平均推迟了3年。这3年的时间,就是有租赁需求的时间,并且这一部分人群很有可能会在人口比例以及租赁需求比例上逐步上升,这给很多品牌运营商或者投资商一个新的机遇。

供给端渠道增加。2017年的市场是多渠道增加租赁供应量。比如政府土地的供应以及市场化持有的主体盘活存量的需要。例如,以我爱我家北京二手房交易市场数据为例,2017年委托其进行两年以上租赁的个人住房比例同比上升了70%。

多元化投资主体是趋势。中城投资作为一家房地产投资专业机构,两年前已着手布局该领域。目前,我们看到主流的金融机构,如银行、保险机构都在大举进入长租市场,随着市场未来3到4年的发展,很多专业化的长租公寓品牌运营商逐渐成熟起来,将会给市场提供标准化的服务和产品。

第二,谁在运营管理?

运营模式可以按从轻到重来分布。第一种是委托管理,过程不承担太多维修、维护等,只是简单转租房屋;第二种是轻包租的二房东模式,从房屋持有人处租赁房屋,不投入任何改造转租;第三种模式是重包租,利用二房东模式把房屋租下来,投入改造或重新装修。这个相对前面两种而言,投入偏重一点,称为“中资产”。第四、第五种是重资产模式,通过资产收购,将房屋整体买下,再做租赁运营,以及从土地的开发阶段,去拿相应的住宅用地用来开发租赁用住宅。

这五种模式从另外一个维度又有分散式和集中式。分散式即是委托管理、轻包租和重包租,集中式则涵盖了这五个模式。

从经营主体可以分为五大类。开发商主体, 2017年Top50房地产企业全线宣布进入租赁市场,包括万科、龙湖等均以集中式为主,同时以轻资产开始进入,未来的发展上将是轻重结合;第二类是国家队,比如上海地产集团已经拿下9块地,用于长期70年租赁;第三类中介系,也是非常具有代表意义的一个派系,其中有些小的区别。例如红璞,是以集中式为主,而自如等是以分散式为主;另外还有创业系和酒店系。

第三,红海还是蓝海?

在北上广深这四个城市,集中式长租公寓运营商有接近350家,一二线城市集中式和分散式连锁品牌商有数千家,中国的长租市场未来成长空间很大。对标美国租赁市场,美国超过22%的租赁都是机构负责运营管理,这也是中国长租公寓市场的主要对标份额。预测到2025年,我国租赁市场规模整体市值预计会有3万亿。如果对标美国30%的市场占比,这将是一个万亿的蓝海市场。

第四,每一个城市都有长租市场吗?

城市发展租赁市场最核心的指标有三个:一是流动人口,二是大学生数量,三是房价收入比。基于这三个核心指标,我们认为上海、北京、深圳、广州、天津、苏州、杭州、武汉、郑州、成都、南京、厦门、西安、合肥等城市潜力较大,是作为租购并举、长租市场初级阶段可以重点关注的城市。

人口净流入最多的10个城市租金收入比(租金占人均可支配收入比例)有较大差别,最低的是苏州,不到16%,大部分城市在28%左右,而成熟经济体一般在33%到35%左右;另一方面,这10个城市过去10年人均可支配收入增长基本都超过10%。租金和可支配收入每年大约有10%左右的增长,租金占可支配收入的比重每年也约有20%的提升空间。所以,不同的城市和市场需要重点通过这几个维度来选择和聚焦来作为首期关注和布局的重点区域。

第五,投资长租公寓能赚钱吗?

很多开发商或者很多原来房产持有人并不倾向于租赁,首先都追求快速出售,其次房产价格过高,导致租金回报率不够高。但经过深入分析租赁市场及政策导向,如何有效降低分母?有三个途径:一是利用不可散售的房屋去租赁,通过长期持有、运营房产,可有效降低分母;二是不一定要拿住宅用地,可以去拿符合批文和规划的其他类型地块,比如科研用地,工业用地,产业园区的配套公寓等等;三是土地位置不一定要选择核心区域,可以选择在高校附近、一些大型产业园区附近,这些区域的土地价值还相对较低。通过这样一些途径,可以有效降低分母。当然更主要的是通过专业的运营管理,来提高分子。

与美国REITs和标普收益对比。从 2000年到现在有两个阶段,主要是2008年经济危机前后,第一阶段是2009年1月份,无论是REITs的指标还是标普500的指标都跌到了最底端。第二阶段是2009年之后,REITs的盈利性远远超过了标普500,REITs的月收益率更是达到了1.39%。通过这几个指标,可以认为它是可以长期、稳健盈利的。

同时,对比了两个比较有代表性的企业,这两个企业各自有很鲜明的特点。一个是美国的EQR,长租公寓标杆型企业,主要做持有型重资产,其房屋规模不到8万间,但市值是REITs中最大的一家,接近2500亿美元,ROE达到了42.8%。另一家是日本的大东建托,主要做托管业务,房屋规模大,超过了92万间,ROE达到了30%。前述两家企业,一个是重资产,一个是轻资产,有各自的特点,却依然可以达到非常好的盈利性。

第六,长租公寓怎么投?

一是PE+资产投资策略联动。市场上无论是从轻到重,还是分散式或者集中式,都有一个趋势就是逐渐向重资产方向发展。对于资产投资机构而言,或者是未来要对标REITs退出作为主要渠道的投资行为,投资方向应是资产投资。同时,考虑到市场整体的成长性,可以提前布局一些运营公司的股权。

二是全链条覆盖。从开发到收购,到运营、到成熟,用不同的投资方式,用私募,再到公募的方式,跨市场投资覆盖全链条。

三是选择什么样的合作伙伴。选择能够有相对大的股东背景、有成熟品牌的一些运营服务商来作为整个投资的底层资产的运营管理方。

四是这是一个轻重结合的市场,所以从投资的角度也要轻重结合,但是会更加偏重资产布局。

第七,长租公寓怎么退出?

2016年中城投资就开始关注长租市场领域,我们也在思考长租公寓投资的退出问题。2017年新政策给出了答案,我国长租公寓市场资产证券化产品发行提速,发行方式、发行规模屡有突破。最新的旭辉领寓类REITs发行,30亿储架发行规模脱离了旭辉主体信用,纯粹是靠领寓的运营能力,给了市场很好的预期。

此外,还有第二个万亿级的市场就是REITs。美国REITs总市值大概是1.11万亿美元,其中居住类占到13%,约占美国GDP 5.3%。美国、新加坡、香港等等成熟经济体REITs的市值,基本上都占到了GDP的15%到16%。对标2017年我国GDP82万亿的总量,按照相同比例计算,我国租赁市场REITs的规模就是过万亿,这就是第二个万亿级的租赁市场。

长租市场进入爆发期

通过上述的分析,我们认为长租行业此刻正进入一个爆发期,而且已经有了一些相对成熟的品牌运营商在做着标准化、高品质的工作,在不断创新,不断完善服务和品质。同时,这是一个可以长期、稳定赚钱的投资领域。我们都期待着资产证券化,期待着REITs在2018年真实的落地。

租购并举,长租市场投资正当时!

 

注:以上为演讲速记稿删减编辑版本,若有谬误之处,敬请见谅。

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