02-10

对话路林:与未来做生意,朴素比技巧更重要

时常在想一个问题:一个完全由商业金句武装起来的公司,通常会有怎样的命运?

 

我猜测大致有两种:活的风光,死的伟大;一直活着,活的更长。

 

人们羡慕第一种,但是最终都想要第二种。

 

合而不同、长治久安需要真诚而朴素的价值观。农历丁酉鸡年春节前,一勺君与中城投资的掌门人路林,在四季酒店有一番逼格高高的对话,在这个对话里,我就发现了那些真诚而朴素的价值观。

 

1,忠诚于自己的初心;

2,朴素比技巧重要;

3,内心强大的自律;

4,挣钱要挣的舒服,赔钱要赔的清楚;

5,投资要讲新生态,讲环保;

6,投资新生态需要真心换真心,肩并肩、背靠背、手牵手。

 

路林早年出身于体制内,20年前半路下海做金融与投资管理。15年来,他治下的中城投资已成为国内房地产投资基金市场上的大个子玩家,累计投资规模超过800亿元,管理余额超200亿元,不仅风格独特,而且业绩炫目。

12年前,在西安我第一次认识路林,坦率而言,我对他做的事情比他本人更感兴趣,而我对中城投资的了解,更多是透过他的属下。有一个副总裁,直言快语,工作精干,她几乎给我在朋友圈的每一条状态点赞。这个举动加上她的职场风,让我感到中城投资是一家特别有朝气与战斗力的公司。

 

但是,直到这次与路林的深入交流,我才意识到,我也曾经错过一个钻到中国投资管理的心脏地带小心观察的绝好机会。我看到在一个欲望、权力感与坑无所不在的市场上,一个身高180公分的中年男性在娴熟地驱车掠过,两样必带的行李“危机感与自律精神”就放在他的副驾驶座位上。

 

下面的8000字对谈文字,可能耗时你十分钟时间。但是,你也将有机会看到,这个房地产基金市场的优等生,如何讲述他自己与这个行业面临的重大议题。

 

希望对你也是值得的。

 

一勺君:我一直喜欢视角差这个词汇,一般我们喜欢从开发商角度来看这个行业,但是投资商的角度,声音很少。作为一个投资商,你看房地产与开发商有何不同?

 

路林:开发商是站在10米、100米看项目。投资商首先是看企业,不是看项目,是站在500米、1000米看项目。投资商看项目距离太近的话,问题就出来了,你要站的远看,不能站的太近看。而且首先你要看企业,其次再看项目。我们主要看市场、业态和定位。看企业,必须戴放大镜、显微镜、变焦望远镜看。所以我们更加看重的是什么呢?城市市场、区域市场。市场在分化,城市在分化,企业在分化,产品在分化,投资商要比开发商多花一点精力,多花一点投入。

 

一勺君:你们难度更大

 

路林:难度更大,希望收获更多、更大。我们代表投资人,代表钱,会更敏感一些。钱是水,水往低处流,人往高处走。钱流到哪里,钱是最聪明的。

 

开发商与投资商,性别不一样,物种不一样。你跟开发商本身是交易对手,中城投资又是一个嵌入在地产商中的投资机构,所以大家一定要讲清楚规则,要让规则完善。讲规则,是最高等级。

 

一勺君:LP的资金有没有在市场好或差的时候,中途有上场或进场的冲动?你有么?

 

路林:有,很少,因为不成熟的人就不跟他玩儿了。我们只跟第三方财富机构合作过一单,还是七八年前。有一个LP评价说这项目不错,应该能挣钱。我说,我欢迎你来参加我们的路演,也欢迎你做投资人,欢迎你指点,但是不欢迎你指指点点。你自己要有直接投资能力的话就自己做,否则多余动作,多余的话会把别的投资人LP带到沟里去。

 

现在中国的私募基金,把投资人LP全逼成了“专家”,投资人也“愿意”当专家。

 

一勺君:确实是中国国情。遏制上场冲动,也蛮重要的。

 

路林:美国有一个很大的基金叫富达基金,其实它的英文原意就是真诚。刚才说GP内心不打架,就是首先要求GP忠诚于初心,忠诚于内心,忠诚于你的价值观、目标、方向,你就不会自己跟自己打架了。

 

一勺君:这是一种自律,更是一种相信。

 

路林:我们自己的公司文化里,有缘有份,人心至上,自律自强,忠诚投资。因为中城投资是好企业、大企业联盟,就像同班同学一样的,都是你追我赶的,我也是股东之一。公司名字叫做,上海赋比兴资产管理有限公司。胡葆森曾经问为何取了这个名字?我说赋比兴原意是文学的创作手法。我就想用多种多样的创作手法、表现手法,就像金融里面的多种工具一样为大家服务。他一下子就明白了,觉得这个有意思。

 

中城联盟现在60家企业,进入前500强的有29家开发商。细分领域当中,有多个公司进入了第一行列:新房代理商世联行,二手房代理商链家,装修服务商金螳螂,房地产基金中城投资。我们在帮别人进入中国福布斯排行榜的同时,我们自己也在成长,就是进行时的房地产福布斯榜单企业推手。我们是推动者,也是受益者、贡献者。

 

一勺君:回到你刚说的问题,克制不上场的冲动,自律才能自立,一个主要原因就是你投资的对象都是你们比较了解的好公司?

 

路林:你说的是对的。我们股东像众筹一样的,股份很小,基本上是平均股份,3000-5000万,最早是430-860多万。比如一家上市房地产公司,我们累计给了将近100亿,他现在做成50强,做的很好。所以我们是行进中的、进行时中的福布斯榜单企业推手。赋比兴的英文是“FORBES+ING”,进行时的福布斯榜单企业;还有一个好的英文翻译就是“FOR THE BETTER THING,FOR THE BEST THING”,就是要做更好的事情,做最好的事情。

 

一勺君:冯仑对中城投资评价很高,累计投资规模高达800亿元,却没有多少不良资产,回报也不错。

 

路林:这句话还是有点“人艰不拆”。你是搞自媒体的,公开市场违约你也看到了,私募市场违约更多,金融一定会发生各种违约,关键在于处置和消化。我们也是很不容易一路走过来的,在商言商。各自发挥不同角色和能力,大家是不同的物种,合而不同,也会有各种资源互补、能力互补。冯仑所有金融玩具都玩过,他是兰州银行的大股东,收购过武汉国际信托,陕西证券,办过保险,做过私募基金,他什么都玩儿过,他看的透透的。所以,冯仑知道个中辛苦,很少对着金融行业说不切实际的大话。

 

一勺君:投资是跟未来做博弈。这个行业有趣么?

 

路林:未来这个词有诱惑力,我们有一个理念叫未来如来,我特别反对叫什么“未来已来、未来已至”。未来已来了,那么我们还有明天吗?我们还有后天吗?我们还有希望吗?

 

释迦牟尼佛叫如来,如实道来。像风像雾像雨一样来了,但是没来。如果说“明天已来,未来已来”了,什么VR、AR、机器人、TMT,我们未来就这点东西啊,真的活的太没劲了。所以网上很多东西缺少一点文化底蕴和朴素价值观。

 

比如说这个茶杯里的东西,都是已知的。未知的东西是茶杯外面的东西。爱因斯坦说,你认识的越多,未知的越多,圆圈越大,圆圈外的越大。所以说“未来已来”都是大忽悠,语不惊人死不休罢了。

 

一勺君:中城投资是地产商作为主出资人的投资公司,是大佬们捧起来的火焰,你是这个火焰的看家人。可是规模大了之后,你拥有决定资源分配的权利,这个项目必须砍掉,那个项目必须多一点支持。你怎么使用你的权力?

 

路林:这个里面一定要做的“真”。你的性别是投资商,不是开发商,你跟各家不能有厚此薄彼的有差别关系,应该是平等关系。个别人某时某刻的想法不是主流和常态的,说我是你的股东,就应该为我提供特别条件。

 

王石说的很好,他说投你400万、800万,你给他3千万、1个亿,这个比好多做信用证的企业的杠杆还大,信用证AA级的企业还得拿出30%保证金,才能开百分之百的信用证,相当于70%给你信用贷款。所以对每家一定是平等的关系,不能是有差别的等差关系。

 

站在投资商角度,你太近视、短视,个人会掉坑里。人际往来有近点远点,事情和道理不能这样,对事不对人。你要忠诚于内心,忠诚于自己。

一勺君:表现在你的工作里,你想表达什么?

 

路林:就是我跟各家股东、各个老板都是比较平等的交往。

 

一勺君:有的时候你不会出现角色混乱么?

 

路林:不太可能。曾有这样“被冲突”的过程,但是,我忠于自己内心,不能做的事情不能做,我们有五十几个股东,我对一个人偏心,就是对另外五十几个不公平,利益输送嘛,必须平等的对待,平等与独立、专业是分不开的,所以才会要求有自律,你内心要相当强大的自律。

 

2005年,我与冯仑有个对话。我们两个都在中宣部工作过,过去的工作都是自上而下的,领导安排什么做什么。但是企业的机制是自下而上的,由投资经理、投资总监、副总经理一层一层上来,我是点头不算,摇头才算的,我可以否决一个项目,但是我说做什么项目,下面人都不同意,那是不能做的。比如有一个项目,自下而上流程,下面人不同意就不能做,做了就害了大家。冯仑觉得很有道理。

 

当然最终你要有专业能力,还要有人文精神。专业能力就是隔行如隔山,但人文精神是隔行不隔理。与这些大佬进行平等的、独立的、中和的、中正的交往,一定要把专业性与人文性结合起来。

 

一勺君:有没有人批评中城投资是吃关系饭的投资公司?靠熟人与关系是中城投资的优势还是劣势?

 

路林:还真没有人这么说。我们只是资本金由这些股东出的,资本金以外都是在市场上创造的,投资也是市场化手段、讨价还价,甚至几个PK抢来找来的。

 

至于你刚刚担心的熟人,熟人只是公司生下为人的一刻,股东是你的催生婆。产业跟金融其实是两个物种,两个性别,它需要有点基因的,有点产业基因的金融平台,就叫做中城投资。王石、胡葆森到周庆治,先后是中城投资的董事长,他们很关心中城投资,但是,这个关心不是父爱主义的那种关心,我把它叫做“注目礼”。最高的礼节就是“注目礼”,最害怕盯着你看,看死你。

 

这个“注目礼”足够了,这个时候我们跟各家股东的关系,不会因关系,你就只为这些人负责。2013年年底,我们在上海徐家汇核心区域,从上市公司手里买了一栋写字楼。当时,是有一些异议的。但是我都秉持一个原则,讲规则,不辩解。房地产基金经营模式,无论是核心型还是增值型,就是投资商用不动产。做房地产开发的未必熟悉房地产投资,更未必熟悉房地产金融,有多空分歧才有投资魅力。这几年的市场变化说明了这些,下半场更是如此。

 

去年年底大涨了,我才讲当时讲规则,不辩解原因。钱多了,投资规模大了,不能只投一点点企业拆借业务,只做初级的融资业务,企业信用融资出清不掉,以后你要赔死、亏死,你要多开辟其他的房地产大类业务,有融资业务,有投资类的业务,还有资产管理业务等。所以当时我不辩解。

 

另外,规模大了,要发展,业务要升级扩展。我们作为私募房地产基金,要做真正的REITs,也需要我们有一定规模的基础资产,积累资产运营和管理的能力。

一勺君:你提到的这几点后果,好像去年蛮普遍的,基本上都出现了。2016年资本市场上出现了很多黑天鹅,在这样的不诚信气氛里,你如何规划中城投资的未来?

 

路林:所以我说要有三个防线。第一,防债务危机,钱多了不是好事,钱是水,水能载舟也能覆舟。第二,要防止税收隐患,应税计提和拨备也是负债,不能留下隐患;第三,要防止投资市场多杀多,不要说黑天鹅事件,常识中的过度负债,过度融资都会产生经营压力和市场情绪指数变化,看多做多变成为看空做空。

 

中城投资的未来,就是围绕REITs来构建我们的业务,不管公募还是私募,中城的策略就是商用不动产基金、产业并购基金、增强型的夹层基金与创新引导基金,四个板块一个方向,策略联动、一起推进。比如说夹层基金要做到有股、有债、有目标资产,目标资产要符合战略,符合商业业态,符合经营模式,才投这个夹层项目。也就是,吃着碗里的债,看着锅里的股,想着地里的REITs。

 

一勺君:你们会投一些非地产领域的股权么?你现在布局的是什么?

 

路林:我们是价值链、产业链、生态链全有。投资链接市场。我们投了创新升级基金、引导基金,投了一些VC,投了一些新三板,它也是服务于REITs的。

 

一勺君:所有的都是以REITs为主线吗?

 

路林:对,REITs股份有限公司规划画了一个十字架“路线图”,房地产“价值链”,从开发到建设,到存量房,一直到三四级市场。一二三四市场叫价值链。上游和下游这是“产业链”。还有一个“生态链”,相当于汽车方向盘和主机轮轴的关系。

 

一勺君:你对产业链的投资其实是想在一定程度上把握它的方向,能为你服务?

 

路林:产业链、生态链投资,都是为价值链房地产经营创造更高的运营条件,投资不是控制,是互为影响。大开发和大投资是相通的。原来都是小开发,大开发包括什么?土地开发、新房开发、存量运营开发、金融产品开发,房地产投资做几辈子也做不完的。

 

一勺君:现在的REITs多数都是徒有其表吧,好像都走变形了

 

路林:现在市面上大多都是类金融的产品。只要是“类”的东西,像“类人猿”,都不是真的,“类REITs”,发起人很累,代理商、投资商也很累。而且流血还流泪,为什么呢?收益不够嘛。然后流动性不足,大股东回购。安全性不够,大股东刚性兑付。所以流血又流泪,流血流泪的结果就是金融踩踏和崩盘。

 

中城联盟接下来要做的是,从私募的REITs到公募的REITs。其实品牌名字我特别想叫做真诚REITs,“真诚”两个字,诚心实意的,是最新的美国领导学的概括,人家最新的最膜拜的叫真诚领导力,真诚领导力就是真的领导力,靠谱的领导力。

 

一勺君:评价一个投资公司,你认为哪几个指标是最受关注的?

 

路林:安全性、健康性指标,安全性指标第一位的。

 

一勺君:我以为你会说收益率。

 

路林:我们是轻资产投资管理公司,十几亿资本金,几百亿的规模,安全指标第一位的。规模决定地位,吨位决定地位。另外结构决定质量,结构决定安全。我必须限制在一个额度内,保证安全性指标没问题。靠什么实现,就是靠真的东西。

 

人春夏秋冬体重都不一样,口味都不一样,那你怎么可能永远往上冲呢?但是相对指标是要挣钱,别人10%的时候,我们能挣12%到15%,别人8%的时候我们能挣10%,别人挣6%的时候我们8%,别人负的时候我们能挣3%到4%。现在无风险收益率就两个,一个是国债,一个是租金,不是做假的大股东担保租金。是真实经营性租金。

 

我们有一个董事长讲的很好,做十个项目,可能会有一两个项目赔钱,还有一两个项目平着出来,不亏,还有五六个项目挣钱,我就心满意足了。这就是企业,这就是投资,它是组合的,不可能每一把、每一个项目都挣的盆满钵满,不可能嘛。所以不能误导投资界,误导投资人,安全健康是第一位的。

 

我经常讲,剩者为王,五年十年十五年,剩下的人还在的人,你是王,你牛逼,剩者为王。两个sheng,一个剩下的剩,一个胜利的胜。